(FOLHAPRESS) – “Vamos precisar fechar as portas por tempo indeterminado. Sim, também vamos virar prédio”, dizia mensagem do Pensão Bar, que fica em Pinheiros, em suas redes sociais em janeiro. No começo de fevereiro, foi a vez do Cava Bar, no Jardim Paulista, de anunciar que mudaria de local após a venda do imóvel para uma construtora.
Saídas involuntárias como essas preocupam donos de bares e restaurantes na capital, que temem perder o dinheiro investido em infraestrutura e a clientela. A especulação imobiliária tem obrigado empresários a considerar a chance mudança nos contratos e ter mais atenção a dispositivos de reembolso. É uma preocupação recente do setor.
Rodrigo Silveira, dono do Pensão, diz que gastou R$ 200 mil só em reparos para instalar o bar. “Pegamos o imóvel bem destruído, que precisava de melhorias nas portas, janelas, telhados, parte hidráulica e elétrica”, conta.
Como parte do acordo para sair da casa antes do final do contrato, que venceria na metade de 2025, Silveira recebeu uma indenização, mas, segundo ele, o valor não cobre o investimento feito. “Foi resultado de um contrato fraco”, diz o empresário.
Outra preocupação de Silveira é manter os clientes que conquistou desde 2021. Uma parte importante da renda do local vinha de aniversários que ocupavam salas reservadas do Pensão, vocação que ele pretende manter. O desafio é encontrar um imóvel parecido na mesma faixa de preço e reformá-lo.
O Muquifo, restaurante da família da chef Renata Vanzetto, também teve prejuízos com mudança involuntária por venda de imóvel alugado. Em 2022, teve de trocar a rua da Consolação pela Bela Cintra, onde ficam outros endereços do grupo.
“Investimos praticamente o valor de um restaurante novo, aproveitando só alguns equipamentos, decoração e utensílios”, conta Luiza Vanzetto, uma das sócias. “A compensação que a construtora nos deu foi a isenção de sete meses de aluguel.”
Apesar do prejuízo inicial, Luiza diz que a mudança foi positiva no longo prazo porque trouxe mais movimento para o local.
Segundo Rafael Verdant, especialista em direito imobiliário do escritório Albuquerque Melo Advogados, quem aluga um imóvel pode perder o valor investido em reformas se o contrato não especificar indenização por melhorias.
“A lei obriga o reembolso de reformas necessárias, como consertos emergenciais. Outras melhorias como pintura ou itens decorativos só serão reembolsadas se houver uma cláusula específica no contrato, mas para isso é preciso ter notas fiscais e comprovação da mão de obra”, explica.
Para não ter prejuízos, o inquilino deve fazer a reforma considerando a duração do contrato, pensando no custo distribuído ao longo desse período, diz Verdant.
“Em tese, se um restaurante investe R$ 30 mil em uma cozinha para ser usada durante cinco anos, mas o contrato é rescindido no primeiro ano, ele perde os quatro anos restantes de uso. Nessa situação, ele poderia pleitear uma indenização pelo tempo que não pôde usufruir.”
Outro direito de bares e restaurantes é a indenização pela perda do ponto por meio do fundo de comércio, mecanismo que não existe em lei, mas é reconhecido por decisões da Justiça. “É o valor que o negócio constrói ao longo do tempo, como clientela e reputação”, afirma Verdant.
O advogado ainda recomenda que os locatários assinem contratos de pelo menos cinco anos. O prazo dá o direito à renovação do contrato por meio de ação renovatória, um processo na Justiça, que não depende da vontade do locador. “Contratos com prazos menores não dão direito a essa ação”, diz ele.
O Futuro Refeitório, restaurante em Pinheiros que opera em imóvel vendido para uma construtora, conseguiu renovar o seu contrato de aluguel dessa forma.
O primeiro, assinado em 2017, era de cinco anos. No período, o imóvel foi vendido para uma construtora, mas o Futuro conseguiu renová-lo até 2027.
Como o prédio do restaurante tinha abrigado nos 1930 a Bronzes Artísticos Rebellato, uma fundação que recebia peças de artistas como Lasar Segall, os inquilinos queriam que ele fosse considerado patrimônio histórico pela Prefeitura de São Paulo, o que evitaria sua demolição.
Em março, o Conpresp, órgão responsável pelos tombamentos na cidade, arquivou o pedido.
“Temos visto o desaparecimento [demolição] de casas, vilas e pequenos prédios em Pinheiros. A especulação está expulsando justamente os elementos que tornaram o bairro atrativo”, afirma Gabriela Barreto, uma das sócias do Futuro.
Apesar do revés, Barreto diz que permanecerá no local até esgotarem as suas opções legais. Caso precise sair, afirma que irá atrás do valor investido em reformas, que custaram cerca de R$ 2 milhões, segundo a empresária.
Ela avalia, contudo, que uma mudança pode deixar prejuízos. “É uma aposta sair de um lugar que está funcionando para algo de que não temos certeza”, diz. Segundo a empresária, se o próximo ponto for mais caro, o preço do menu pode subir.
Carla Beni, economista e professora da FGV (Fundação Getulio Vargas), diz que o efeito que uma mudança tem no preço dos menus varia de caso a caso.
De acordo com Beni, se o novo endereço for na mesma região, é mais difícil aumentar os valores porque o mercado já está familiarizado com os custos locais.
Em alguns casos, empreendimentos consideram sacrificar a sua margem de lucro ou reavaliam o tamanho da operação. Mas quem mudar para outro bairro tem flexibilidade maior no preço cobrado, diz a professora.
Incentivos fiscais para construir em áreas com corredores de ônibus ou metrô criaram a base da substituição de restaurantes por prédios, segundo Maria Lucia Martins, pesquisadora de política urbana da USP (Universidade de São Paulo).
Em certas zonas de São Paulo, o Plano Diretor -conjunto de normas de planejamento urbano da cidade- permite que construtoras façam prédios maiores em relação à área do terreno. A medida dá mais metros quadrados para serem explorados comercialmente, diz a pesquisadora. Por isso, os valores oferecidos para desocupar imóveis são altos.
O prédio onde fica o Futuro Refeitório foi vendido por R$ 13 milhões. O conjunto de casas do Pensão Bar, por R$ 16 milhões. Apesar de a legislação dar preferência na compra do imóvel a quem aluga, restaurantes afirmam ser impossível competir com a proposta de construtoras. O dinheiro investido, afirmam, não seria ocupado no longo com a operação.
“Essas mudanças involuntárias fazem parte do jogo e geram novas dinâmicas urbanas que podem ser interessantes”, diz Maria Lúcia.
O processo favorece regiões com imóveis mais baratos, como Santa Cecília, que acabam recebendo negócios deslocados. “Até que o ciclo se repita”.
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